En principe, pour un propriétaire bailleur d’un logement en copropriété, seule la garantie responsabilité civile est requise. Cependant, pour se prémunir des éventuels dangers associés à la mise en location, il est important d’envisager d’autres garanties. Voici toutes les assurances bailleur auxquelles vous pouvez souscrire.
L’assurance habitation : une obligation pour les logements en copropriété
Lorsque vous louez un logement en copropriété, vous devez, en tant que propriétaire, souscrire une assurance habitation. En principe, la garantie responsabilité civile pourrait suffire. Cependant, il est recommandé d’opter pour une assurance plus exhaustive afin de vous protéger contre les risques majeurs pouvant affecter votre bien, sa structure et les éventuels dommages pendant la location.
Il est également impératif d’exiger de votre locataire qu’il souscrive une assurance habitation pour le couvrir avant tout pour sa responsabilité locative, ainsi que contre les sinistres courants qui pourraient se produire pendant la durée du bail et affecter tant le logement que des tiers.
Ainsi, il vous faut obtenir une attestation d’assurance lors de la remise des clés et ensuite, chaque année, à l’anniversaire du bail. Si le locataire ne fournit pas cette attestation, vous pouvez souscrire une assurance en son nom et lui refacturer la prime ou, selon les clauses du bail, envisager la résiliation du contrat pour non-conformité.
L’assurance PNO : un incontournable
Son utilité
Bien que tous les locataires soient tenus de souscrire une assurance habitation, seule la garantie des risques locatifs (pour couvrir tous les dommages à votre bien dont la responsabilité incomberait au locataire) est réellement exigée. Il est donc fréquent que l’assurance souscrite par votre locataire soit sommaire, ne couvrant pas adéquatement tous les dommages potentiels à votre propriété. Plus grave encore, certains locataires peuvent prétendre faussement être assurés.
C’est dans ces situations que l’assurance bailleur PNO (Propriétaire non-occupant) intervient en renfort, offrant une couverture plus exhaustive. Ainsi, même face à une assurance locataire limitée ou inexistante, vous avez la garantie d’une indemnisation en cas de sinistre.
Lorsque votre bien est vacant, l’assurance PNO demeure active. En cas d’incendie, de dégât des eaux ou d’autres incidents, cette assurance couvrira les frais de réparation.
Cette assurance bailleur fonctionne de manière similaire à une assurance habitation traditionnelle. Elle se compose de garanties fondamentales, présentes dans la plupart des contrats, ainsi que de garanties complémentaires pour une protection plus exhaustive.
Typiquement, un contrat d’assurance pour propriétaire non-occupant comprend les garanties suivantes :
La responsabilité civile du propriétaire non-occupant ;
Les risques courants : couverture contre les incendies et explosions, dégâts des eaux, catastrophes naturelles et risques technologiques ;
La garantie bris de vitres ;
La garantie pour dommages électriques ;
La garantie contre le vol et actes de vandalisme.
Bien que ces garanties soient courantes, elles ne sont pas systématiquement intégrées dans chaque contrat d’assurance bailleur PNO.
Il est donc essentiel de lire attentivement les Conditions Particulières et les Conditions Générales d’un contrat d’assurance afin de bien comprendre les protections offertes avant de s’engager. Cela vous préservera de potentielles surprises désagréables en cas de sinistre.
En fonction des contrats, vous avez la possibilité d’élargir votre couverture d’assurance bailleur PNO en ajoutant des garanties supplémentaires. Bien que les options diffèrent selon les compagnies d’assurance, voici les garanties couramment disponibles :
Garantie de protection juridique ou garantie pour recours envers les locataires ;
Garantie pour dommages aux biens meublés (pour les logements loués équipés)
Garantie pour troubles de la jouissance ;
Garantie de responsabilité civile au nom du locataire si ce dernier n’est pas couvert ;
Par ailleurs, il peut être utile de compléter votre assurance PNO par un contrat séparé appelé GLI (Garantie des Loyers Impayés). Ce contrat propose plusieurs types de garanties.
Garantie contre les loyers impayés ;
Garantie de compensation en cas de perte de revenus due à une vacance locative après un sinistre ;
Garantie contre les détériorations immobilières
Le prix d’une assurance PNO
Le coût d’une assurance bailleur PNO dépend généralement de la taille du bien immobilier et des garanties incluses ou prises en option.
En termes chiffrés, cela signifie qu’il faut prévoir entre 60 € et 150 € par an pour assurer votre propriété locative. Cependant, le prix peut varier selon plusieurs facteurs, tels que :
La nature du bien : s’agit-il d’un appartement ou d’une maison ?
La taille du logement et sa localisation ;
Sa classification : est-il loué meublé ou non ?
Le montant de la franchise et les limites de l’indemnisation ;
Les garanties additionnelles choisies.
La garantie Visale
La garantie Visale, mise en place par Action Logement en 2016, est une option sans frais alternative à l’assurance loyer impayé. Elle succède aux garanties GRL (Garantie Risques Locatifs) et GUL (Garantie Universelle Locative).
Son principe est direct : en cas de non-paiement du locataire, Action Logement couvre les loyers et rembourse le propriétaire, puis se charge de récupérer la somme due auprès du locataire, avec possibilité d’étalement du remboursement si nécessaire.
En tant que propriétaire, vous avez ainsi l’assurance d’être remboursé si le locataire ne règle pas son loyer, en totalité ou partiellement.
La garantie Visale est toutefois soumise à des critères spécifiques :
Locataires de 18 à 30 ans : éligibilité sans condition professionnelle ;
Locataires de plus de 30 ans : éligibilité limitée aux salariés du secteur privé ou agricole, sollicitant la garantie dans les 6 mois suivant leur prise de poste.
Quant au logement, il doit :
Se situer en France ;
Appartenir à un propriétaire privé ;
Servir de résidence principale au locataire ;
Avoir un loyer de 1500 € tout compris à Paris, ou 1300 € tout compris ailleurs.
Pour accéder à la garantie Visale, le locataire doit s’enregistrer sur le site d’Action Logement et demander un Visa. De votre côté, en tant que propriétaire, une simple création de compte puis l’acceptation de ce Visa suffisent pour finaliser la procédure et bénéficier de la couverture.
